2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》第三章知識點（2）

　　4.土地一級開發(fā)

　　概念

　　是由政府或其授權委托的企業(yè)進行土地征收、拆遷、土地平整，進行地上、地下市政基礎設施和社會公共配套建設，使土地達到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”的建設條件

　　一級開發(fā)模式（兩種）

　　土地儲備機構負責實施（主體是土地儲備機構）

　　土地儲備機構授權開發(fā)企業(yè)負責實施（主體是開發(fā)企業(yè)）

　　土地一級開發(fā)的兩種模式比較

模式　主體籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、土地征收、拆遷及大市政建設等手續(xù)的辦理及組織實施　具體實施　開發(fā)企業(yè)的管理費　土地儲備機構負責實施（委托開發(fā)企業(yè)進行土地開發(fā)具體管理）　土地儲備機構　通過公開招標方式選擇開發(fā)企業(yè)　不高于土地儲備開發(fā)成本的2%　土地儲備機構授權開發(fā)企業(yè)負責實施　開發(fā)企業(yè)　由授權的開發(fā)企業(yè)完成　招標底價包括土地儲備開發(fā)的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本的8%　

　　土地儲備開發(fā)成本

　　征收、拆遷補償費及有關稅費

　　收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關補償費用

　　市政基礎設施建設有關費用

　　招標、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用

　　貸款利息

　　土地儲備開發(fā)供應過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理費用、不可預見費等

　　5.獲取土地的方式（四種方式）

　　出讓－一級市場拿地

　　方式有招標、拍賣、掛牌和協(xié)議

　　工業(yè)（包括倉儲用地，但不包括采礦用地）商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標掛的方式出讓

　　不適合采用招拍掛的，才允許以協(xié)議方式出讓

　　劃撥－一級市場拿地

　　劃撥范圍詳見《房地產(chǎn)基本制度與政策》內(nèi)容

　　經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設用地目前采用劃撥方式供應

　　經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設用地，也逐步開始采用以未來住宅租售價格為標的的公開招標方式

　　原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權轉讓－二級市場拿地

　　原有劃撥土地上的存量房地產(chǎn)，因企業(yè)改制或兼并收購等行為導致產(chǎn)權變更時，需辦理土地使用權出讓手續(xù)

　　方式

　　出讓－協(xié)議出讓

　　租賃

　　作價入股或授權經(jīng)營

　　與當前土地使用權擁有者合作－二級市場拿地

　　土地轉讓

　　公司入股

　　并購

　　合伙

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