房地產(chǎn)估價(jià)師考試《開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》講義31

　　5.3 消費(fèi)者購(gòu)買決策過(guò)程

　　5.3.1 參與購(gòu)買的角色

　　5.3.2 購(gòu)買行為類型

　　5.3.3 購(gòu)買決策過(guò)程

　　5.3.1 參與購(gòu)買的角色

　　發(fā)起者

　　影響者

　　決策者

　　購(gòu)買者

　　使用者

　　5.3.2 購(gòu)買行為類型

　　習(xí)慣性購(gòu)買行為

　　尋求多樣化購(gòu)買行為

　　化解不協(xié)調(diào)購(gòu)買行為

　　復(fù)雜購(gòu)買行為

　　5.3.3 購(gòu)買決策過(guò)程（五階段模式）

　　引起需求

　　內(nèi)部刺激

　　外部刺激

　　信息收集

　　方案評(píng)價(jià)

　　購(gòu)買決策

　　在購(gòu)買意圖和決定購(gòu)買之間的影響因素

　　別人的態(tài)度

　　意外情況

　　購(gòu)后行為

　　【重點(diǎn)】滿意感的度量

　　滿意感是其產(chǎn)品期望和該產(chǎn)品可覺察性能的函數(shù)

　　可覺察性能=期望 滿意

　　可覺察性能>期望 非常滿意

　　可覺察性能<期望 不滿意

　　6. 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與市場(chǎng)定位

　　6.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的概念與作用

　　6.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容

　　6.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位

　　6.4 房地產(chǎn)市場(chǎng)分要與市場(chǎng)定位報(bào)告

　　6.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的概念與作用

　　6.1.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析概念

　　6.1.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的作用

　　6.1.3 市場(chǎng)區(qū)域的確定

　　6.1.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析概念

　　概念

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是指通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的收集、分析和加工處理，尋找出其內(nèi)在的規(guī)律和含義，預(yù)測(cè)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，用以幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)或調(diào)整其市場(chǎng)行為

　　目的

　　將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，并盡可能通地及時(shí)、準(zhǔn)確的市場(chǎng)分析，來(lái)爭(zhēng)取最大的盈利機(jī)會(huì)

　　6.1.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的作用

　　主體 作用

　　開發(fā)商 選擇合適的項(xiàng)目位置與產(chǎn)品類型

　　向金融機(jī)構(gòu)說(shuō)明財(cái)務(wù)可行性以獲得貸款

　　尋找投資合作伙伴

　　尋找目標(biāo)使用者與購(gòu)買者

　　根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整產(chǎn)品

　　投資者和金融機(jī)構(gòu) 市場(chǎng)分析能否支持項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的結(jié)論，是否提供貸款或投資的先決條件

　　設(shè)計(jì)人員 根據(jù)市場(chǎng)分析結(jié)論設(shè)計(jì)出滿足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品

　　營(yíng)銷經(jīng)理 根據(jù)市場(chǎng)分析制定營(yíng)銷策略

　　地方政府 政府的管理需要市場(chǎng)分析結(jié)果的支持

　　租戶和購(gòu)房者 作出決策的依據(jù)之一

　　6.1.3 市場(chǎng)區(qū)域的確定

　　市場(chǎng)區(qū)域的概念

　　是指主要（潛在）需求的來(lái)源地或主要競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的所在地，它包含與目標(biāo)物業(yè)相似的競(jìng)爭(zhēng)空間的需求和供給

　　定義市場(chǎng)區(qū)域的主要工作

　　描繪市場(chǎng)區(qū)域

　　在相應(yīng)在地圖上標(biāo)出市場(chǎng)區(qū)域的邊界

　　解釋確定市場(chǎng)區(qū)域邊界的依據(jù)

　　6.1.3 市場(chǎng)區(qū)域的確定

　　影響市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素

　　自然特征

　　建筑阻礙、高速公路或鐵路

　　人口密度的大小

　　政治區(qū)域

　　鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計(jì)特征

　　發(fā)展的類型和范圍

　　競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的區(qū)域

　　物業(yè)類型和市場(chǎng)分析目的對(duì)確定市場(chǎng)區(qū)域的影響

　　可以以行政區(qū)域來(lái)確定市場(chǎng)區(qū)域

　　但是行政區(qū)域內(nèi)的數(shù)據(jù)一般不能用來(lái)進(jìn)行具體開發(fā)項(xiàng)目層次的市場(chǎng)研究

　　必須實(shí)地考察該項(xiàng)目的地點(diǎn)和鄰里狀況，收集必要數(shù)據(jù)，經(jīng)分析判斷后才能合理確定

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