中國(guó)樓市十八大預(yù)言

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    宏觀調(diào)控是否持續(xù)？房?jī)r(jià)問(wèn)題何時(shí)解決？未來(lái)樓市的金礦在哪里？……地產(chǎn)專家李柏，以獨(dú)立樓評(píng)人的視角，結(jié)合10多年地產(chǎn)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)走勢(shì)，提出觀察和預(yù)見(jiàn)。初列舉30個(gè)，精減為18個(gè)，實(shí)為一家之言。足以引起重視與反思，對(duì)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者大有參考，對(duì)政府決策更有警示，預(yù)言唯愿推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)科學(xué)、健康、持久的發(fā)展。

    預(yù)言一、政府的臨時(shí)調(diào)控將逐漸淡化。許多專家（如樊綱、陳淮等）已經(jīng)提出，調(diào)控政策需要反思。如果政府希望房地產(chǎn)市場(chǎng)成為健康的發(fā)展，“臨時(shí)調(diào)控”手段就不能使用。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)也是法制經(jīng)濟(jì)，中國(guó)必然走此道路。能市場(chǎng)辦、社會(huì)管的事，政府就不要管。在法制的軌道下，用制度性、規(guī)范化的立法手段，才能長(zhǎng)遠(yuǎn)作用，并有效約束樓市“大漲大跌”的脫韁野性。因此，以“臨時(shí)性、隨意性”為特征的中央宏觀調(diào)政策將逐漸淡化，所謂政府“救市”也會(huì)遠(yuǎn)去，而制度性長(zhǎng)遠(yuǎn)約束將更切合市場(chǎng)規(guī)律。

    預(yù)言二、市場(chǎng)的內(nèi)在作用越來(lái)越明顯。早在10年前，要學(xué)臺(tái)灣或香港的新概念，考察的代價(jià)挺大?，F(xiàn)在越來(lái)越發(fā)達(dá)的信息網(wǎng)絡(luò)，一個(gè)新理念、新概念、新名稱甫一出街，即可能被其他城市抄襲或模仿。經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)從初級(jí)階段，進(jìn)入發(fā)展和逐漸成熟階段，市場(chǎng)的內(nèi)在作用益發(fā)明顯。市場(chǎng)優(yōu)先和社會(huì)自治的原則，會(huì)堅(jiān)持和推行得更加到位。全球經(jīng)濟(jì)一體化、世界扁平化，一個(gè)樓盤(pán)不再只賣給當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，“全城熱銷”可能變成“全球發(fā)售”。

    預(yù)言三、房?jī)r(jià)始終是市民最大的糾結(jié)。這一輪最嚴(yán)厲的調(diào)控，對(duì)房?jī)r(jià)穩(wěn)定起了一定的作用。但這種強(qiáng)制性和政府壓迫下的行為，其合法性和長(zhǎng)效性受到各方質(zhì)疑。石油、豬肉、糧油等各大行業(yè)都處于上漲的趨勢(shì)，房?jī)r(jià)又如何會(huì)跌呢？市場(chǎng)有市場(chǎng)的規(guī)律，中國(guó)經(jīng)濟(jì)一般五年為一個(gè)周期，經(jīng)濟(jì)繼續(xù)發(fā)展和房?jī)r(jià)總體上升的趨勢(shì)難以改變，市民還會(huì)受到房?jī)r(jià)與收入差距的糾結(jié)，或許這正是中國(guó)特色。

    預(yù)言四、中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)總量仍然很大。而且會(huì)有一個(gè)長(zhǎng)期、穩(wěn)健的增長(zhǎng)，基于中國(guó)工業(yè)化的快速階段、城鎮(zhèn)化率較低階段、改革持續(xù)階段，這三大力量是最主要的動(dòng)力。中國(guó)經(jīng)濟(jì)將堅(jiān)持“穩(wěn)增長(zhǎng)”的基本策略不會(huì)改變，李柏認(rèn)為，“中國(guó)房地產(chǎn)的冬天”暫不會(huì)到來(lái)。

    預(yù)言五、土地成交價(jià)更高且長(zhǎng)期處賣方市場(chǎng)。這兩年土地供給和庫(kù)存為負(fù)增長(zhǎng)，2013年應(yīng)會(huì)大逆轉(zhuǎn)。土地以其稀缺和高征拆成本而不斷抬高成交價(jià)，且仍然供不應(yīng)求，并為地方財(cái)收主力。各級(jí)地方政府長(zhǎng)期對(duì)“土地財(cái)政”的依賴地位不會(huì)改變，近幾年是地方政府還債的高峰年，為拉動(dòng)基礎(chǔ)建設(shè)和維持地方高速發(fā)展，土地由政府儲(chǔ)備還將加大加強(qiáng)。

    預(yù)言六、對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行責(zé)任終身制。最近，包括“哈爾濱垮橋”事件在內(nèi)的多起重特大安全責(zé)任事故，讓人們“步步驚心”，越發(fā)引起政府重視。深圳首先推行“責(zé)任終身制”公務(wù)員全覆蓋，天津在加強(qiáng)和規(guī)范保障性安居工程建設(shè)與管理時(shí)推行責(zé)任人終身制。可以預(yù)見(jiàn)，項(xiàng)目責(zé)任終身制將在更大范圍內(nèi)執(zhí)行，對(duì)事關(guān)居民財(cái)產(chǎn)與生命健康安全的樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，更加勢(shì)在必行，通過(guò)立法規(guī)定，在開(kāi)發(fā)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等環(huán)節(jié)對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人責(zé)任終身制。

    預(yù)言七、房產(chǎn)稅全面鋪開(kāi)推動(dòng)市場(chǎng)更成熟。擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍，今年有3到5個(gè)城市在準(zhǔn)備。房產(chǎn)稅全面鋪開(kāi)不再是一種可能，而是一種必然，我預(yù)計(jì)大概是3年時(shí)間。

只有這樣，政府宏觀調(diào)控的成果才算得到進(jìn)一步鞏固，中國(guó)樓市又往健康的方向前進(jìn)了一大步，作為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)才開(kāi)始真正走向成熟。

    預(yù)言八、開(kāi)發(fā)商將把三四線城市當(dāng)新寵?，F(xiàn)在，很多開(kāi)發(fā)商往三四線城市轉(zhuǎn)移，就是因?yàn)槠涑鞘谢实?。很多?nèi)陸的縣級(jí)小城市，投資開(kāi)發(fā)幾千萬(wàn)到幾個(gè)億的項(xiàng)目，當(dāng)?shù)卣譄崆椋?ldquo;關(guān)系好處、風(fēng)險(xiǎn)很低、房?jī)r(jià)穩(wěn)漲”是3個(gè)明顯的優(yōu)勢(shì)。我曾說(shuō)過(guò)，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的金礦在三四線城市。