美國樓市崩盤的教訓點評

泛普軟件訊

      記得2006年剛到華盛頓擔任經濟記者時，許多美國人還為沒有及時買房或少買了房子而懊惱不已。一位華人朋友頗有悔意地對我說，以前他買的60萬至70萬美元一套的別墅，當時已漲到150萬美元左右，“如果多買一套，那該多好！”
      但這種樂觀情緒并沒持續(xù)多久。正是從2006年起，美國樓市在火爆多年后急轉直下，房價節(jié)節(jié)下跌，銷售一滑再滑。買了房的人欲哭無淚，建筑商也無力回天。那位懊悔沒有多買房的華人朋友，想來還是幸運者。
      買房者和建房者，都成了房東。作為一個最直接的日常感受，從2006年起，美國街道旁的一道獨特風景，就是越來越多的房地產廣告。降價促銷、贈送禮券，賣房者使出渾身解數，購房者卻依然寥寥。在首都華盛頓，不少剛建成的樓盤在銷售不暢后，最終只能打出“暫時出租”的廣告。
      于是，我的報道任務也變得日益繁忙，先是次貸危機，后是金融危機，隨后成為全球性經濟危機，美國財政部疲于奔命，美聯(lián)儲也是焦頭爛額。但追根溯源，始作俑者正是美國房地產泡沫。時任美國財長的保爾森就多次坦承，樓市危機是美國經濟的最大危險。
      直至今日，盡管美國和全球經濟已顯現復蘇跡象，但美國房地產市場積重難返，仍在深淵中苦苦掙扎。據統(tǒng)計，在目前身負房貸的美國購房者中，1/4的房貸額高于房屋本身價值。他們心中的苦痛，許多人都可以想象得到。而這其中隱藏的風險，仍好比是危及美國經濟和社會穩(wěn)定的、一顆不知何時引爆的炸彈。
      作為一場全面的危機，美國房地產市場滑落到這一步，原因自然是多重的。美國政府監(jiān)管不力，美聯(lián)儲采取過度寬松的貨幣政策，金融機構唯利是圖、過度放貸，乃至消費者的非理性購買等等，都是原因的一部分。但透過現象看本質，其實根本原因很簡單，那就是房價嚴重脫離了實際水平，這種膨脹的泡沫，如果不能有效化解，最后必然急劇破滅，形成全面的危機。
      美國泡沫的嚴重性，從隨后房價“自由落體式”下滑中就可見一斑。以佛羅里達的Fort Myers市為例。今年第一季度，該市住房中間價為8.73萬美元，而去年同期價格則達到了21.3萬美元，算下來，跌幅已達59.1%。而去年一季度的價格還稱不上最高，2006年的均價為26.82萬美元。算下來，從2006年至今，當地房價下降了67.4%。
      但是，在房地產火爆的狂熱中，又會有多少人能理性認識到危機正在降臨呢？
      “股神”巴菲特也感慨，當時所有人都犯了同樣的錯，認為房價會永無止境地上漲，“基本上，四五年前，幾乎每個美國人腦袋里都有這樣一個概念，不管是正式的還是非正式的，認為房價不可能大幅下跌……這是愚蠢的想法，也是從眾心理使然。”
      在經濟危機時，憂患意識或許并不缺少；但危機往往都是在經濟繁榮和順風順水時埋下，在這時候，存有點長遠意識，其實才是更加需要的。因為沒有只漲不跌的市場，不管是股票還是房屋，如果價格脫離了實際，市場最終會作出反應的。而且，有些反應將以慘烈收場。
      但血的教訓真的能夠吸取嗎？世界銀行和國際貨幣基金組織近來的多份報告就警告，一些國家正面臨新的資產泡沫風險。比如，在一些新興經濟體，房市正熱火朝天，房價節(jié)節(jié)攀升，已超過了普通社會能夠接受的水平。美國知名經濟學家、穆迪經濟學家網首席經濟學家馬克•贊迪對筆者表示，一些國家應該警惕市場的房價走勢，房價增長是正常的，但過快增長就可能是危機的隱患。
      “正當的房價的增長幅度應該和居民收入幅度相一致。假如房價增長復蘇快于居民收入，那么房價將變得無法承受。”他強調說：“在美國，房價的正當增幅大約一年在4%左右，在中國，房價增幅可能要快一點，但也只能是僅僅快一點而已。”
      規(guī)律總是顛撲不破，雖然時常會有所遲延，但其效應終會顯現。上世紀日本房市的瘋狂，本世紀初美國房市的火爆，最終都演變成了災難性的后果。最近迪拜世界公司的債務風波則是一個新的例子。也難怪一些經濟學家感嘆，必須警惕房地產的泡沫，因為每次嚴重的泡沫，總會以眼淚結束！

本文來源：泛普軟件責任編輯：CY126 關鍵字：樓市

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