中國過去10年的經(jīng)濟運行規(guī)律：股市漲則房價必漲

中原集團研究總監(jiān)劉淵撰文指出，在過去10年中，有超過6年的時間中房價和股價是同步變化的。而從兩者之間的漲跌關系來看，每次股市上漲，都會帶動房價上漲；而當房價下跌的時候，股市也常出現(xiàn)下跌。反過來則不成立，比如房價上漲時，股市不一定漲；而股市下跌時，房價也不一定下跌。這篇文章具有一定參考意義。

2014年底的“賣房炒股論”猶在耳邊，轉(zhuǎn)眼間過了半年，隨著一線城市樓市的回暖，“賣股炒房”的說法又重現(xiàn)江湖。這兩個說法孰對孰錯暫且不論，但顯然，股市和樓市，一個當前的熱點和一個過去十年的熱點，免不了會被大家聯(lián)系到一起比較。這兩者間到底是此消彼長的零和游戲，還是互相促進共同進退？為了看得更清楚，我們把時間跨度拉長到10年，從歷史數(shù)據(jù)中尋找答案。

首先定義一下數(shù)據(jù)指標。我們用中國股市上證綜指代表股市漲幅，中原地產(chǎn)的一線城市二手住宅價格指數(shù)代表樓市。這里之所以用二手價格而不是新房的，一方面是因為一線城市二手住宅成交量早已超過新房，二手才是市場主力；另一方面，二手房價不受開發(fā)商定價和成交結構的影響，更能反映市場真實價格；同時，數(shù)據(jù)都采用指數(shù)形式，能做到同質(zhì)可比；還有一點，中原二手價格指數(shù)有超過10年的歷史，有足夠長的歷史數(shù)據(jù)，可以做長期比較。

不過，中原二手住宅價格指數(shù)都是以城市基礎的，這里我們用“北上廣深”四大一線城市的平均指數(shù)為房價漲幅依據(jù)。主要是考慮到一線城市市場化程度高，交易活躍且投資屬性強，它能充分反映房價的變化趨勢。其他城市并不具備上述特性，所以暫不列入比較范圍。

我們以10年為界，先看兩個指數(shù)的累計總漲幅。從2005年4月到2015年4月，兩個指數(shù)的漲幅大致相當，上證綜指漲了283%，而一線城市二手房價漲了248%.

十年間房價和股價漲幅如此接近并不是巧合。從宏觀上看，樓市和股市都是整體經(jīng)濟的反映。股市被稱為宏觀經(jīng)濟的晴雨表，而樓市則是社會總財富的反映。中國經(jīng)濟的持續(xù)增長是過去十年股市、樓市增長的基礎。同時，貨幣的流動性也對這兩個市場有直接影響。當整體流動性提高時，社會投資意愿增強，對股市和樓市都有正面影響，反之亦然。

對比房價指數(shù)和股指曲線可以發(fā)現(xiàn)，在過去十年的多數(shù)時間段內(nèi)，股價和房價的上漲下跌周期都是同步的。首先，從2005年5月起到2010年10月，在這5年半時間里，A股和房價經(jīng)歷了5個基本同步的上升和下降的小周期。其次，從2010年11月起到2014年9月，在這將近4年的時間內(nèi)，A股和房價走勢相反。其中，2010年11月到2014年4月的3年半中，房價上漲了45%而上證指數(shù)跌了32%.而在2014年5月到9月之間，上證指數(shù)開始上漲，而房價則短暫下跌了5個月。最后，從2014年10月開始至今，A股和房價又進入同步上漲周期。

從以上歷史數(shù)據(jù)的對比不難發(fā)現(xiàn)，在過去10年中，有超過6年的時間中房價和股價是同步變化的。而從兩者之間的漲跌關系來看，每次股市上漲，都會帶動房價上漲；而當房價下跌的時候，股市也常出現(xiàn)下跌。反過來則不成立，比如房價上漲時，股市不一定漲；而股市下跌時，房價也不一定下跌。

股價漲則房價必然上漲，這一規(guī)律基本貫穿于過去10年。唯一的例外發(fā)生在2014年5至9月的短短4個月之間。此時上證指數(shù)已開始觸底回升，而房價仍有小幅下跌?？紤]到當時股市剛從長期熊市中復蘇，漲幅也有限，可以看作是股市對樓市影響的滯后。隨后兩市即進入了同步上升軌道，這一規(guī)律仍然有效。

之所以股市漲會帶動房價上漲，除了前面提到宏觀基本面因素外，財富效應是主要原因。股市大漲使得投資者資產(chǎn)增值，促進包括住房在內(nèi)的各類消費增長。而房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長，供應短期無法跟上。供不應求情況下房價自然隨之上升。美國互聯(lián)網(wǎng)泡沫期間，硅谷豪宅價格飛漲就是例證。

另一條規(guī)律是房價下跌股市也常出現(xiàn)下跌。過去十年中，房價下跌的時間很短，下跌的原因也分兩種。一種是宏觀基本面出問題，2008年金融危機的影響下，股市樓市都出現(xiàn)下跌，投資者對未來信心不足，因此影響買房意愿；另一種情況是政策影響，2010年5月北京宣布住宅限購，這是全國第一個限購城市。受此影響，一線城市二手房價出現(xiàn)3個月的短暫下跌。同時，受樓市調(diào)控和流動性收緊的影響，股市也出現(xiàn)短暫下調(diào)。不過相比經(jīng)濟基本面的影響，政策對樓市的影響時間要短得多，這輪調(diào)整僅維持了3個月就結束了。

當然，這一條規(guī)律也有反例，同樣是出現(xiàn)在2014年5至9月間。當時一線城市房價出現(xiàn)回調(diào)，主要原因在于樓市供求格局的變化，購房需求分流而新房存量高企，同時又疊加了銀行控制房地產(chǎn)行業(yè)信貸的負面影響。由于這是房地產(chǎn)市場本身的調(diào)整，所以除了地產(chǎn)股受影響外，并未引起股市整體的變化。

從歷史數(shù)據(jù)中尋找規(guī)律，目的還是為了預測未來。目前股指和房價指數(shù)的走勢與2007年非常接近。從2005年5月到2007年12月，上證綜指漲了將近400%，帶動同期一線城市房價上升了84%.而目前上證指數(shù)比一年前的低位已經(jīng)上升了150%，一線城市的二手房價從去年9月回升起至今，平均漲幅還只有7%.從歷史經(jīng)驗來看，在股市財富效應的影響下，年內(nèi)一線城市房價上漲是沒有懸念的。

當然，我們也應該意識到，股市畢竟不是影響房價的決定因素。市場基本供求關系和房地產(chǎn)政策對樓市的影響更直接。隨著房地產(chǎn)黃金十年的結束，人均居住條件已有很大改善，未來成交量和價格大幅增長的空間比8年前小了很多。而一線以外的眾多二三四線城市，供應壓力依然較大，需求也遠不如一線城市穩(wěn)定，樓市的回升很難一蹴而就。而政策方面，雖然二套房貸、利率不斷松動，“3？30新政”二手房營業(yè)稅下調(diào)更是對一線城市利好，但同時限購仍在，只要確保執(zhí)行不放松，仍將對一線城市房價的漲幅有所限制。