房地產(chǎn)需求的分析與預(yù)測(cè)

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    【摘要】 房地產(chǎn)是一種稀缺資源、重要的生產(chǎn)要素和生活必需品，根據(jù)我國(guó) 1996~2003 年的房地產(chǎn)需求量及其影響因素的數(shù)量、房地產(chǎn)的需求結(jié)構(gòu)，建立數(shù)學(xué)模型，分析和預(yù)測(cè) 2005~2007 年的房地產(chǎn)需求總量及其結(jié)構(gòu)，并提出幾點(diǎn)建議。 
    1 房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)
    房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)的一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，經(jīng)歷了曲折的發(fā)展過(guò)程。1953 年前基本上還是以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為主， 1953 年以后我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷程可以分為 3 個(gè)階段：
    第 1 階段（1953~1978 年）。這一時(shí)期社會(huì)錯(cuò)誤地把住宅作為福利產(chǎn)品，而否定其商品屬性，否定其價(jià)值。片面強(qiáng)調(diào)土地的資源屬性和公有制，將土地權(quán)利同土地實(shí)體視為一體，否定在社會(huì)主義階段土地市場(chǎng)或土地使用權(quán)市場(chǎng)存在的必要性。在生產(chǎn)的組織上過(guò)分強(qiáng)調(diào)國(guó)家統(tǒng)一的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，過(guò)早的限制家庭所有制和過(guò)分的夸大公有制的高級(jí)形式。
    第 2 階段（1978~1992 年）。這一時(shí)期是我國(guó)不斷探索社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)商品屬性逐漸恢復(fù)的過(guò)程。是對(duì)住房屬性認(rèn)識(shí)提高，住宅投資、分配機(jī)制轉(zhuǎn)化和探索階段。
    第 3 階段（1992 年之后）。這一時(shí)期是房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸形成，并且不斷完善的階段。首先，房改目標(biāo)越來(lái)越明確，按居民收入水平不同形成了 3 種住房供應(yīng)方式：一是為高收入人群提供按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)滿足個(gè)性要求的商品房，二是為中低收入人群供應(yīng)房改房或經(jīng)濟(jì)適用房，三是為較少數(shù)低收入人群提供廉價(jià)房。其次，房地產(chǎn)業(yè)作為“投資少、見(jiàn)效快、效益好”的重點(diǎn)行業(yè)，得到不斷扶持。再次，金融業(yè)不斷同房地產(chǎn)業(yè)相融合，形成了房地產(chǎn)金融體制，國(guó)內(nèi)主要商業(yè)銀行都設(shè)立了住宅信貸部；融資工具多樣化，既有信貸，也有擔(dān)保貸款和抵押貸款；房地產(chǎn)金融已成為許多銀行近年來(lái)重點(diǎn)發(fā)展的新業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的增長(zhǎng)點(diǎn)。然而當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，使得人們對(duì)房地產(chǎn)的泡沫現(xiàn)象產(chǎn)生了疑慮，影響了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
    國(guó)家近來(lái)接連發(fā)布了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)具有震撼力的 2 個(gè)文件：中國(guó)人民銀行第 121 號(hào)文和國(guó)辦發(fā)（2003）18號(hào)文。因此，分析預(yù)測(cè)未來(lái)房地產(chǎn)的需求和供給量，對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)、保持適度開(kāi)發(fā)和建立更合理的市場(chǎng)規(guī)則起到積極的作用。
    2 對(duì)房地產(chǎn)需求與供給的分析預(yù)測(cè)
    1998~2002 年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的需求價(jià)格彈性和供給價(jià)格彈性，如表 1 所示?？梢钥闯?，需求價(jià)格彈性和供給價(jià)格彈性都大于 1，這說(shuō)明在現(xiàn)階段，需求和供給都不存在瓶頸。同時(shí)，需求價(jià)格彈性大于供給價(jià)格彈性，這說(shuō)明供小于求，從而房?jī)r(jià)主要是由需求決定的，因此，分析房地產(chǎn)的需求是關(guān)鍵。
 

    2.1房地產(chǎn)需求量的影響因素
    在構(gòu)成房地產(chǎn)需求量中主要有以下諸因素:
    (1)從政治因素考慮影響房地產(chǎn)需求的主要因素有3個(gè):一是國(guó)家或地區(qū)政局的穩(wěn)定性。二是政府基本政策的導(dǎo)向。三是政府有關(guān)政策的連續(xù)性和透明度。
    (2)從經(jīng)濟(jì)因素考慮影響房地產(chǎn)需求的主要因素有3個(gè)：一是人口狀況，包括人口的絕對(duì)量、人口的增長(zhǎng)速度、家庭的結(jié)構(gòu)和人口的移動(dòng)。二是國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平和人均可支配收入。三是國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期。國(guó)家目前政局是穩(wěn)定性的，政府鼓勵(lì)和支持發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，而且政策具有很高的透明度和連續(xù)性，所以，主要應(yīng)從經(jīng)濟(jì)因素考慮。在眾多經(jīng)濟(jì)因素中經(jīng)過(guò)分析判定，人口的數(shù)量、人均可支配收入、住房?jī)r(jià)格、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化應(yīng)為首選的影響因素。人口的數(shù)量決定了對(duì)房地產(chǎn)的需求上限，龐大的人口基數(shù)是對(duì)房地產(chǎn)需求的基礎(chǔ)。如北京、上海、廣州房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展與這些城市的人口數(shù)量有密切關(guān)系，而人口增長(zhǎng)速度對(duì)房地產(chǎn)需求有雙向的影響。如果人口增長(zhǎng)速度快，則家庭收入中的很大一部分要用于食品等最基本需求方面的支出，使住房消費(fèi)支出能力減少或延緩對(duì)住房消費(fèi)的需求。相反，隨著國(guó)民收入水平的逐步提高，同時(shí)，在實(shí)行嚴(yán)格計(jì)劃生育政策的情況下，居民住房支付能力在逐步上升，住房更新?lián)Q代的欲望也越來(lái)越強(qiáng)烈。
    房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求受到消費(fèi)者實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力的限制。當(dāng)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)能力由強(qiáng)變?nèi)鯐r(shí)，市場(chǎng)對(duì)房屋的有效需求就會(huì)減少，相反，當(dāng)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)能力由弱變強(qiáng)時(shí)，市場(chǎng)對(duì)房屋的有效需求就會(huì)增加。這就說(shuō)明房地產(chǎn)的有效需求水平，是隨著消費(fèi)者實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力變化而變化的。因此，人均可支配收入決定了房地產(chǎn)的有效需求。
     從表1可以看出，需求的價(jià)格彈性大于0，這說(shuō)明住房需求隨著房?jī)r(jià)的提高而提高，表明住房的財(cái)富效應(yīng)在中國(guó)非常明顯。
    2.2房地產(chǎn)需求模式
    現(xiàn)建立房地產(chǎn)需求模型，分析各種不同影響因素對(duì)房地產(chǎn)需求的影響程度. http://ks.examda.com  
    經(jīng)過(guò)對(duì)房地產(chǎn)需求量影響因素的分析，設(shè)定人口數(shù)量為X1、人均可支配收入為X2和住房?jī)r(jià)格為X3，作為自變量，房地產(chǎn)的需求量為Y，作為因變量。從而可以確定我國(guó)房地產(chǎn)需求量與人口的數(shù)量、人均可支配收入、住房?jī)r(jià)格的線性關(guān)系。1996-2003年房地產(chǎn)需求量及其影響因素資料見(jiàn)表2，通過(guò)建立多元線性回歸模型，得出多元線性回歸方程:
    Y=-70 290.84+0.419 223 X1+6.723 391一3.298 109 X3
  運(yùn)用Eviews所得到的結(jié)果如表3，可以得到以下結(jié)論:一是F檢驗(yàn)的結(jié)果為 254.4298，可見(jiàn)回歸方程的效果是高度顯著的。二是擬和優(yōu)度的檢驗(yàn)中R=0.990 877，說(shuō)明此回歸方程的擬和優(yōu)度是很好的。三是房地產(chǎn)需求量的影響因素中人口數(shù)量X1、人均可支配收入X:與房地產(chǎn)需求量Y呈正相關(guān)，住房?jī)r(jià)格X:與房地產(chǎn)需求量Y呈負(fù)相關(guān)，其中，人均可支配收入對(duì)房地產(chǎn)需求量的影響最大，人口數(shù)量對(duì)房地產(chǎn)需求量的影響最小。