萬科裝修房推高收益率 今年主推住宅工廠化

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沒有任何懸念，萬科2012年銷售額再度刷新行業(yè)記錄，凈利首次超過百億人民幣，這是繼中海地產(chǎn)2010年凈利過百億之后的第二家房企。

　　昨日(2月27日)晚間，萬科發(fā)布2012年業(yè)績(jī)公告稱，去年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)125.5億元，同比增30.4%，銷售金額再度刷新行業(yè)紀(jì)錄，累計(jì)達(dá)到1412.3億元，銷售面積1295.6萬平方米，同比分別增長(zhǎng)16.2%和20.49%。

　　萬科公告還顯示，去年該公司營(yíng)業(yè)收入超過千億達(dá)到1031.2億元，同比增長(zhǎng)43.7%，凈資產(chǎn)收益率達(dá)到19.66%，創(chuàng)下近20年來最高記錄。萬科年報(bào)稱，擬每10股派發(fā)1.8元股息。

　　據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，2012年，萬科在國(guó)際化業(yè)務(wù)、住宅工廠化、社區(qū)服務(wù)產(chǎn)品開發(fā)方面，均取得進(jìn)展。

　　裝修房推高收益率/

　　近年來，在2008年公司發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變之后，萬科發(fā)展重點(diǎn)由規(guī)模擴(kuò)張開始轉(zhuǎn)向公司盈利能力。從近3年年報(bào)不難發(fā)現(xiàn)，萬科成本控制相對(duì)穩(wěn)定，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)迅速。

　　從2012年財(cái)務(wù)指標(biāo)不難看出，萬科截至2012年末所持有的貨幣資金量達(dá)522.9億元，遠(yuǎn)超短期借款和一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款總和；凈負(fù)債率僅23.5%，繼續(xù)處于行業(yè)低位。

　　在盈利能力方面，2011年，萬科實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)96.2億元，比往年增加32%。2012年，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)125.5億元，同比增加30.4%。今年1月份，萬科單月銷售額達(dá)到190.7億元。

　　盡管在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控環(huán)境下，萬科依然保持了盈利的持續(xù)增長(zhǎng)。2012年萬科全面攤薄凈資產(chǎn)收益率達(dá)到19.66%，較2011年提高1.49個(gè)百分點(diǎn)，為1993年以來最高水平。

　　對(duì)此，萬科董秘譚華杰在發(fā)給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》的通稿材料中表示，這一方面說明公司經(jīng)營(yíng)效率的提升在一定程度上克服了2011年市場(chǎng)低谷時(shí)售價(jià)、利潤(rùn)率下滑的影響；另一方面也和公司近年來積極推進(jìn)裝修房有關(guān)，因?yàn)檠b修業(yè)務(wù)的特點(diǎn)是利潤(rùn)率低于毛坯房，但收益率高于毛坯房。他預(yù)計(jì)，未來幾年萬科凈資產(chǎn)收益率仍可能維持在高位。

　　在補(bǔ)充土地儲(chǔ)備方面，2012年下半年開始，萬科開始在全國(guó)積極拿地。到2012年末，萬科全年新增加開發(fā)項(xiàng)目78個(gè)。按萬科權(quán)益計(jì)算的占地面積約624萬平方米，對(duì)應(yīng)規(guī)劃建筑面積約1589萬平方米，平均樓面地價(jià)約2790元/平方米。截至去年12月底，按萬科權(quán)益計(jì)算的規(guī)劃中項(xiàng)目的建筑面積合計(jì)3947萬平方米。對(duì)此，萬科稱，土地儲(chǔ)備繼續(xù)保持在滿足未來兩到三年開發(fā)需要的水平。

　　譚華杰在上述材料中稱，無論政策環(huán)境或者市場(chǎng)景氣如何變化，自住需求總是最穩(wěn)定的，這已被2008年以來完整的行業(yè)周期所驗(yàn)證。因此，萬科始終堅(jiān)持主流產(chǎn)品定位，去年售出的房屋中，90%為144平方米以下的中小套型。

　　工廠化10年厚積薄發(fā)/

　　2012年，萬科不僅收購(gòu)香港南聯(lián)地產(chǎn)，邁出國(guó)際化發(fā)展第一步，在推行多年的住宅工業(yè)化、精裝修戰(zhàn)略、深耕社區(qū)服務(wù)產(chǎn)品方面也取得相應(yīng)進(jìn)展，萬科轉(zhuǎn)型趨勢(shì)明顯。

　　2013年，萬科住宅產(chǎn)業(yè)化的重點(diǎn)將轉(zhuǎn)向工廠化。萬科方面透露，近年來萬科已經(jīng)開始在項(xiàng)目建造中大規(guī)模推廣鋼模、鋁模技術(shù)。機(jī)械噴漿、機(jī)械膩?zhàn)哟蚰サ纫幌盗袡C(jī)械化工藝也開始在萬科的項(xiàng)目中獲得推廣。

　　萬科總裁郁亮對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，2013年，萬科將力爭(zhēng)在主流產(chǎn)品中實(shí)現(xiàn)15%的項(xiàng)目?jī)?nèi)外墻無砌筑，15%的項(xiàng)目?jī)?nèi)外墻免抹灰，以及10%的項(xiàng)目采用PC外墻。

　　對(duì)于產(chǎn)業(yè)化前景，郁亮表示，萬科的工廠化已經(jīng)探索了10余年時(shí)間，工廠化帶來的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，將比裝修房更加顯著。

　　除了住宅工業(yè)化取得進(jìn)展，萬科在深耕住宅產(chǎn)品服務(wù)開發(fā)方面也在2012年陸續(xù)推出。去年，萬科先后在深圳、杭州、南京、上海、北京等項(xiàng)目中推出第五食堂、萬物倉(cāng)、幸福驛站等社區(qū)服務(wù)產(chǎn)品。

　　郁亮認(rèn)為，在以自住需求為主導(dǎo)的行業(yè)“下半場(chǎng)”，豐富的生活配套將成為公司產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的重要來源。

　　國(guó)際化業(yè)務(wù)繼續(xù)推進(jìn)/

　　2012年，萬科最為引人關(guān)注的莫過于開啟國(guó)際化業(yè)務(wù)第一步。

　　2012年7月，萬科成功收購(gòu)香港上市公司南聯(lián)地產(chǎn)控股有限公司75%的股權(quán)，目前已將其更名為萬科置業(yè)(海外)有限公司。2013年1月，萬科公布了B轉(zhuǎn)H股，這一方案使得萬科進(jìn)一步獲得海外融資平臺(tái)。

　　在積極對(duì)接國(guó)際資本市場(chǎng)的同時(shí)，萬科對(duì)國(guó)際化業(yè)務(wù)的探索也進(jìn)入實(shí)際操作層面。

　　2013年1月，萬科聯(lián)合香港新世界(6.74,0.06,0.90%)，競(jìng)得香港荃灣西站項(xiàng)目；2月，聯(lián)合美國(guó)地產(chǎn)企業(yè)鐵獅門投資開發(fā)舊金山富升街201地塊。

　　對(duì)于國(guó)際化業(yè)務(wù)推進(jìn)策略，郁亮表示，萬科在國(guó)際化業(yè)務(wù)拓展方面還剛剛起步，目前主要是抱著學(xué)習(xí)的態(tài)度，在進(jìn)入新市場(chǎng)時(shí)，會(huì)通過和當(dāng)?shù)刂_發(fā)商合作的方式減少風(fēng)險(xiǎn)，未來一段時(shí)期，相關(guān)業(yè)務(wù)的規(guī)模仍然會(huì)控制在合理范圍內(nèi)。

　　郁亮在發(fā)給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》的通稿材料中表示，進(jìn)行國(guó)際化嘗試的目的，在于使萬科獲得國(guó)際化視野，進(jìn)一步提高對(duì)自身的要求，和國(guó)際優(yōu)秀同行的合作交流，將強(qiáng)化公司的精細(xì)化管理能力、以及在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、客戶需求理解等方面的專業(yè)能力，在此過程中，萬科也將逐步培養(yǎng)自身的海外業(yè)務(wù)能力。