淺談房地產開發(fā)企業(yè)多項目運作

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國內很多房地產企業(yè)一年只能運作一、兩個項目，究其原因，主要是項目管理和資源分配方面能力不足。相對于單個項目的運作管理，多項目運作管理要復雜得多，它必須解決多個項目間平衡資源、對不同項目采取不同管理方式等問題。依靠單個或少數幾個項目，項目的運作周期較長，企業(yè)的盈利將直接受到銷售周期的影響，從而企業(yè)的業(yè)績浮動比較明顯。多項目運作對增強房地產企業(yè)的品牌優(yōu)勢，提高企業(yè)的利潤有著非常重要的意義。

多項目運作的類型

我們一般將多項目運作分為三種類型：一種是房地產企業(yè)在一個時期內連續(xù)性地開發(fā)多個項目。如某項目分期滾動開發(fā)，或不同地塊的分期開發(fā)模式。這種運作模式相對簡單，對開發(fā)經驗和控制協(xié)調能力要求不是特別的高。
另一種是房地產企業(yè)同時運作開發(fā)多個項目。這種開發(fā)模式對開發(fā)商的融資能力和人員協(xié)調能力要求較高，對市場的熟悉程度、把握能力和策略調整能力要求較高，發(fā)展商的品牌優(yōu)勢在此種開發(fā)模式中有著非常重要的促進作用。
還有一種是房地產企業(yè)既在同時運作開發(fā)多個項目，又有連續(xù)性開發(fā)的計劃。此情況多出現于實力較強的大中型房地產企業(yè)，其業(yè)務流程順暢，各部門職能清晰，資源平衡，控制有力，對房地產市場亦有著較強的把握能力。
發(fā)展商通常在多項目運作過程比較關注以下幾個問題

開發(fā)策略的確定

土地和資金是房地產企業(yè)發(fā)展的兩大要素，土地是企業(yè)的根本，資金是企業(yè)的靈魂。多項目開發(fā)，第一個項目的成敗關系到多項目開發(fā)是否順暢，關系到企業(yè)資金的回收，在整個多項目運作過程中是至關重要的。發(fā)展商在開發(fā)多個項目時要根據自身土地儲備的情況和當地房地產市場的情況進行分析，制定適合自己的開發(fā)策略，先開發(fā)哪一個區(qū)域，先開發(fā)哪一個地塊，開發(fā)成何種物業(yè)，如何制定營銷策略，如何開發(fā)后續(xù)項目，做好各項目間工程與資金的銜接問題，是開發(fā)商在開發(fā)之前即應確定的決策。

企業(yè)資源的協(xié)調與分配

房地產項目要靠運作和經營才能出效益，小項目有利于盤活資金，大項目有利于打造品牌。如何協(xié)調和分配現有的項目資源，獲取最佳的項目實施組合，解決人、財、時等資源問題是解決多項目運作管理的關鍵。
多項目運作，對開發(fā)企業(yè)的融資能力和人員協(xié)調能力要求很高，企業(yè)的業(yè)務流程順暢，多項目協(xié)同運作與監(jiān)管，使企業(yè)各部門職能明確，任務清晰，兼顧效率，平衡資源，是多項目運作成敗的關鍵所在。

多項目運作中發(fā)展商品牌的意義

品牌開發(fā)商是樓市發(fā)展的坐標，品牌開發(fā)商總是被購房者賦予了更多的贊譽。在購房者眼中，品牌是參照物，是買房的標準。品牌發(fā)展商具有強大的品牌號召力，有著一群忠實的品牌擁護者和追隨者。做好品牌，能夠使企業(yè)的產品迅速被市場消化，從而保證資金的迅速回籠，對保證項目順暢運行也有著非常重要的意義。
品牌的經營牽涉到兩方面的因素：產品與客戶。
好的產品是企業(yè)品牌的靈魂，只有做出好的產品，才能夠使企業(yè)形成更有力的核心競爭力，企業(yè)的品牌才更有內涵和生命力。產品一般包含兩方面的內容：規(guī)劃與品質。先進的產品規(guī)劃，優(yōu)良的產品質素是好產品的兩大核心要素。

客戶是企業(yè)品牌經營的另一個重點，一般包含溝通與服務兩方面的因素，而這些方面多數是從細節(jié)方面著手的。如進行客戶滿意度調查，及時處理客戶的投訴，售樓書說明準確，樓盤模型制作精確等。將品牌經營做成一種體驗，提高客戶的忠誠度，使產品跟隨消費者的家庭而成長，雖然消費者會逐漸老去，但是品牌的生命力將歷久常新。

品牌擴張是市場的兩極分化帶來的必然結果，越有影響力的品牌，擴張之路就越順暢。大的品牌房地產企業(yè)，啟動一個新項目往往只需要半年時間左右；相比之下，一個沒有品牌的企業(yè)，可能要花費更多的時間和成本來籌資、蓄勢以及吸集人