房地產(chǎn)項目方案評價的基礎工作

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關鍵詞：房地產(chǎn)、成本 
內(nèi)容摘要：主要講述房地產(chǎn)開發(fā)項目中的一些財務費用的構成，以及各種費用的評估方法。
1:成本費用數(shù)據(jù) 
　房地產(chǎn)開發(fā)項目的預測主要包括對項目的銷售預測和成本數(shù)據(jù)預測。
　房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用由直接費用和間接費用兩部分組成，具體構成如下。
　　
　　(1)直接費用。直接費用主要包括以下幾項：
　　 a:土地費用。包括土地出讓金或征地費、城市建設配套費、拆遷安置補償費等。
　　 b:前期工程費用。包括規(guī)劃勘測設計費、可行性研究費、 “三通一平”開發(fā)費等。
　　 c:房屋開發(fā)費用。包括建安工程費、附屬工程費、室外工程費、其他費用。 
　(2)間接費用。間接費用包括管理費用、銷售費用、財務費用、其他費用、不可預見費用和稅費。  
 
2．開發(fā)項目成本費用估算方法 
　　(1)土地費用估算。土地費用是指為取得項目用地使用權而發(fā)生的費用。由于目前存在著有償出讓轉讓和行政劃撥兩種獲取土地使用權的方式，所以對土地費用的估算要就依實際情況而定，如土地出讓金或征地費，城市建設配套費，拆遷安置補償費等。
　　(2)前期工程費用估算。前期工程費用主要包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及“三通一平”等費用支出，這些費用可參照有關標準估算，或按實際工程量進行估算。
　　(3)房屋開發(fā)費估算。房屋開發(fā)費包括建安工程費、附屬工程費和室外工程費。
　　在可行性研究階段，房屋開發(fā)費，尤其是建筑安裝工程費的估算，可以采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法等，也可根據(jù)類似工程經(jīng)驗估算。
　　(4)管理費估算。管理費是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用，包括公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、職工教育培訓經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、開辦費、業(yè)務招待費、壞帳損失、報廢損失及其他管理費用。管理費可按項目投資或前述四項直接費用的一個百分比計算，一般為1％—3％左右。
　　(5)銷售費用估算。銷售費用是指開發(fā)建設項目在銷售其產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用，包括銷售人員工資、資金、福利費、差旅費，銷售機構的折舊費、修理費、物料消耗費、廣告宣傳費、代理費、銷售服務費及銷售許可證申領費等。
　　(6)財務費用估算。財務費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構手續(xù)費、融資代理費、承諾費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務費用。利息的計算可參照金融市場利率和資金分期投入的情況按復利計算，利息以外的其他融資費用一般占利息的10％左右。 
　　(7)其他費用估算。其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設費、施工圖預算和標底編制費、工程合同預算或標底審查費、招標管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、開發(fā)管理費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、保險費等雜項費用。這些費用一般按當?shù)赜嘘P部門規(guī)定的費率估算。
　　(8)不可預見費估算。不可預見費根據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用的3％—7％估算。
　　(9)稅費估算。開發(fā)建設項目投資估算中應考慮項目所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。在一些大中型城市，這部分稅費已經(jīng)成為開發(fā)建設項目投資費用中占最大比重的費用。各項稅費應根據(jù)當?shù)赜嘘P法規(guī)標準估算。這些稅費主要包括固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、市政支管線分攤費、供電貼費、用電權費、分散建設市政公用設施建設費、綠化建設費、電話初裝費、建材發(fā)展基金、人防工程費等。 
 
3．成本費用估算結果的匯總 
　　為了便于對房地產(chǎn)開發(fā)項目各項成本與費用進行分析和比較，常把估算結果以匯總表的形式列出