潘軍：銷售型養(yǎng)老地產必死無疑

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花樣年董事局主席 潘軍

11月29日，花樣年在深圳舉行新品牌戰(zhàn)略發(fā)布會，其間花樣年董事局主席潘軍向養(yǎng)老地產猛烈開炮，直言房地產行業(yè)已經進入拐點，養(yǎng)老地產必死無疑;養(yǎng)老地產的發(fā)展模式可能會給中國城市帶來災難，中國不應該發(fā)展養(yǎng)老地產。潘軍是基于什么樣的思考拋出如此論斷，中國的養(yǎng)老地產又該如何發(fā)展?對此，我們采訪了潘軍。

Q：在11月29日的華樣年新品牌戰(zhàn)略發(fā)布會上，你抨擊了中國養(yǎng)老地產的發(fā)展模式，你觀察到的養(yǎng)老地產市場是什么樣的狀況?

潘軍：養(yǎng)老地產是地產分支，采取的都是銷售模式，不管銷售的是產權還是會員卡。養(yǎng)老地產呈規(guī)模化發(fā)展，動輒上千畝土地，現在有哪個城市可以提供給開發(fā)商上千畝土地去開發(fā)養(yǎng)老地產?在廊坊、燕郊這樣的遠郊地區(qū)投資幾百億元，建設上千畝的養(yǎng)老大盤，幾萬老人集中居住，這和集中營沒有什么分別。

Q：你稱養(yǎng)老地產會給中國城市帶來災難，必死無疑，為什么下這樣的結論?是基于什么樣的思考做出這種判斷?

潘軍：中國的養(yǎng)老地產大盤大多在郊區(qū)，還需要建設醫(yī)院、學校等相關配套設施，服務人員又基本上是年輕人，讓他們脫離城市去鄉(xiāng)村發(fā)展，這不符合中國未來的發(fā)展趨勢。我國和美國不一樣，美國的鄉(xiāng)村配套設施比較完善，而中國由于城鄉(xiāng)二元體制的存在，大量的優(yōu)勢資源集中在城市，因此房屋很難銷售出去，這樣的養(yǎng)老地產模式必死。

舉例來說，占地400萬平方米的項目，按照人均40平方米計算，能容納10萬老人，再按照1:10的護理比例要配備1萬年輕人。這些年輕人會離開城市去照顧這么多的老人嗎?

Q：有人說中國的城鎮(zhèn)化進程加快將會為房地產帶來進一步發(fā)展的空間，其間也潛藏著養(yǎng)老地產的機遇，你是否贊同這種觀點?

潘軍：中國房地產市場供需已經發(fā)展變化，進入存量房時代，再增建新的房子是不可取的。中國的城鎮(zhèn)化更像城市化，年輕人不會離開城市去鄉(xiāng)鎮(zhèn)，老人又不會離開子女，這種觀點不成立。

Q：花樣年的八大業(yè)務板塊中也包含養(yǎng)老產業(yè)的內容，花樣年發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)的商業(yè)模式是怎樣的?

潘軍：花樣年做的是養(yǎng)老產業(yè)，具體說是社區(qū)養(yǎng)老，采取的是輕資產方式，不建一所房子，不是養(yǎng)老地產?；幽陼诿髂晗掳肽暾酵瞥錾鐓^(qū)養(yǎng)老模式，商業(yè)模式恕我暫時保密。

Q：目前，很多房地產開發(fā)商已經介入養(yǎng)老地產，它們應該怎么做才能避免你提到的風險?

潘軍：我非常不看好這種模式，在風景秀麗的名山景區(qū)建養(yǎng)老項目成功的可能性極小。小試身手，建100棟左右的房子或許可以，但規(guī)?；ㄔO不值得效仿。