房地產(chǎn)開發(fā)過程中工程成本的控制與管理

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　　隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的逐步落實，房地產(chǎn)開發(fā)市場競爭的局面將更加激烈，如何求生存、謀發(fā)展是擺在每一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的一個重要課題。在相同的開發(fā)環(huán)境下，除了開發(fā)適銷對路能適應市場需求的產(chǎn)品外，其重要的一個方面就是房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的價格，如何最大限度地降低工程建設成本，提高企業(yè)的投資收益呢？有效的控制、合理的確定工程造價是降低工程成本的關鍵。本人認為可以從以下幾個方面開展工作。

　　一、合理的設計是有效控制工程造價的前提

　　項目一經(jīng)決策，合理的設計是控制工程造價的前提和基礎，設計費用一般只占建設項目全部費用1%——2%，但影響到工程造價達到75%以上，設計的質(zhì)量和功能是否滿足使用要求，不僅關系到建設項目一次性投資多少，而且影響到建成后的使用效益。當工程項目設計一經(jīng)確定，也就確定了工程造價的主要部分，工程預算、結算只是工程計量而不能從根本上改變工程造價，因此要有效控制工程成本，就要著重抓好工程設計這個階段管理。

　　1、實行設計方案招投標制度。通過設計招標來選擇優(yōu)秀的設計單位，從而保證設計的先進性、合理性、準確性，避免因設計質(zhì)量問題，出現(xiàn)工程變更，增加工程成本，同時也能避免因建筑產(chǎn)品設計落后，影響銷售，造成資金長期得不到回收，經(jīng)濟效益無法保證。如：神華大廈6#樓基坑支護工程，設計方案一：基坑邊坡為錨桿支護加水泥噴粉樁止水圍幕復合基坑支護，造價為170萬元；設計方案二：水泥噴粉樁止水圍幕基坑支護，造價為70萬元。根據(jù)基坑地質(zhì)報告說明本基坑地下水位低且土質(zhì)干涸，開挖土方后對四周建筑物影響不大，故采用噴粉樁止水圍幕能保證基坑施工且工程造價低，因此選擇方案二進行施工，這樣節(jié)省工程費用約100萬元。

　　2、開展限額設計。通過對項目多種設計方案比較、篩選，對各項造價指標、各項經(jīng)濟技術指標，進行分析、判斷，選擇技術上可行性、施工上可能性、經(jīng)濟上合理性的設計方案。通過這些工作，能動地影響設計、優(yōu)化設計，以保證有效地控制投資。

　　3、加強圖紙會審。在設計階段，克服設計方的不足或缺陷，所花費的代價最小，能取得最好的效果，重點是對圖紙技術上的合理性、施工上的可能性、工程造價上的經(jīng)濟性進行審查，從各個不同的角度對設計文件進行全面審核管理工作，以求提高設計質(zhì)量，避免因設計部門考慮不周或失誤給施工時帶來的困難與麻煩，以及造成的經(jīng)濟損失與不必要的浪費。

　　二、工程招投標是有效控制工程造價的核心

　　工程的招投標制度其目的是通過引進市場競爭機制擇優(yōu)選定對方，促進工程成本有效降低。在編制招標文件時，標書條款應嚴謹、準確和合理，涉及到有關工程造價及相關費用的應盡量包死，盡量做到少留或不留活口。工程標底要保證質(zhì)量，造價水平要合理，把工程標底控制在投資范圍內(nèi)。如：荊州市時代廣場改造項目中的室內(nèi)、外裝飾工程、中央空調(diào)、消防報警、電氣照明等工程，通過招投標市場競爭方式選擇中標單位，中標單位的報價比標底價平均下降約15%左右，公司的投資成本也大為降低。工程招投標主要有以下內(nèi)容。

　　1、工程勘測、設計（包括方案設計）招投標

　　2、工程施工（包括專業(yè)工程施工）招投標

　　3、大型設備和主要材料的采購與供應招投標

　　三、工程合同管理是有效控制工程造價的法律保障

　　合同一旦簽訂，就成為維護自身權益的法律依據(jù)，合同管理的健全與否，直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟效益與社會效益。因此要健全合同管理的組織形式、內(nèi)容和制度，造價管理人員要積極參與建設工程合同的起草、訂立、審閱、會簽等各個環(huán)節(jié)，熟悉建設工程合同的各項條款，了解建筑行業(yè)的有關規(guī)定與一般慣例。對直接影響工程造價的有關條款，如合同價款的計價方式和條件；合同價款調(diào)整原則與條件；主要材料價格的取定方法與調(diào)整條件；不可預見費用包干的內(nèi)容等都要詳細寫明并約定好。對投標包干的工程由承包方采購的設備和主要材料的規(guī)格、品牌、廠家和品質(zhì)要求有清單，此外還要明確國家政策性調(diào)整的內(nèi)容是否列入在承包范圍內(nèi)。充分發(fā)揮合同管理的約束與監(jiān)督職能，有效地控制工程造價。建設工程合同管理的主要內(nèi)容有以下。

　　1、工程監(jiān)理合同的管理

　　2、工程勘測、設計合同的管理

　　3、工程承包合同的管理

　　4、設備和材料購置合同的管理